10類商業綜合體前期定位要點及案例

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　　一個購物中心前期定位要點的確定，對其成功運營很關鍵。各類型購物中心應從核心價值、選址、主力店、功能組合、購物與娛樂傾向、消費者溝通等方面來確定最適合自身購物中心的定位方案。

一、城市購物中心 / City Center
　　City Center位于市中心，通常是提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費場所。

　　核心價值：目標消費者為大眾消費群或某一細分市場;提供以購物為主的、含有餐飲/休閑娛樂成份的、一站式購足的消費中心;提供社交、家庭活動與其他附加價值;隨機性消費模式。

　　選址：位于城市中心區域;城市中心主干道旁;6-20萬平米;核心商圈3公里，次級商圈6公里;三級商圈40公里以上，覆蓋三級商圈。

　　主力店：3-5個主力店;主力店通常為百貨公司、主題餐飲區、電影院及其他主題室內娛樂;主力店占比40-60%。

　　功能組合：購物60-70%;餐飲15-25%;休閑娛樂10-15%;多與寫字樓及酒店形成綜合體。

　　購物與娛樂傾向：物為主，體現自我實現訴求，感性成份較大。

　　消費者溝通：以封閉型的獨立建筑體為主(big-box)，有多個中庭;樓層3層以上，多以垂直性交通配合滾梯;主出入口外有多出入口;地下停車場，500個停車位以上。

二、超級地區購物中心 / Super RegionalCenter
　　通常位于郊區或新區，具有較大的體量，向消費者提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費中心。

　　核心價值：目標消費者通常為大眾消費群;提供以購物為主的、含有餐飲娛樂成份的一站式購足的消費中心;提供社交、家庭活動與其他附加價值;隨機性消費模式+目的性消費模式;

　　選址：位于郊區、城鄉接合部或新區;城市主干道或高速公路出口處;超過8萬平米;核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈30公里或以上，覆蓋三級商圈。

　　主力店：3-5個主力店; 折扣型主力店為主，通常為百貨、GMS、大賣場、品類專營店、電影院以及其他室內娛樂;主力店占比40-60%。

　　功能組合：購物60-70%;餐飲10-20%;休閑娛樂15-20%;多與寫字樓及酒店形成綜合體。

　　購物與娛樂傾向：購物為主，體現自我實現訴求，感性與理性購物較平衡。

　　消費者溝通：以封閉型的獨立建筑體為主，有多個中庭;樓層以三層以下為主，主要為二層;多采用滾梯交通;多主出入口;停車場巨大，1000個停車位以上。

三、地區購物中心/ Regional ShoppingCenter
　　聚焦于較小的商圈，提供相對齊全的消費選擇，而消費者行為趨于功能性采購。

　　核心價值：目標消費者為大眾消費群或細分市場;以購物為主的、含有餐飲休閑娛樂成份;提供社交、家庭活動場所及其他附加價值;隨機性消費模式。

　　選址：位于區域中心;區域中心主干道旁;5-8萬平米;核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級10公里。

　　主力店：2-3個主力店;主力店通常為百貨、GMS、大賣場，次主力店為品類專營店;主力店占比40-60%。

　　功能組合：購物60-70%;餐飲15-25%;休閑娛樂10-15%;會與酒店和寫字樓形成綜合體。

　　購物與娛樂傾向：購物為主，體現自我實現訴求，感性購物為主。

　　消費者溝通：以封閉型的獨立建筑體為主，有中庭;3-6層為主;垂直性交通配合滾梯;一個主出入口，附有其他出入口;較大的停車場， 500個停車位以上。

四、鄰里購物中心/ ResidentialShopping Mall
　　是一種相對傳統的模式，由于其清晰的便利性和功能性價值定位，在許多國家有著較普及的應用。

　　核心價值：目標消費者為社區居民，以家庭主婦為主;提供日常生活用品購物和配套服務;便利和個人效率;目的地購物模式。

　　選址：居民區附近;位于社區主干道旁;面積為0.5-4萬平米;核心商圈1.5公里，次級商圈3公里，對三級商圈的帶動力很弱。

　　主力店： 1-2個主力店;主力店通常大賣場、超市、GMS;主力店占比40-60%。

　　功能組合：購物70-80%;餐飲10-15%;休閑娛樂3-5%;服務5-10%。

　　購物與娛樂傾向：購物為主，滿足基本需求的購物行為，理性購物。

　　消費者溝通：封閉型底商群樓或獨立建筑體;不超過四層沒有中庭;雙出入口;停車場較小;200個停車位以上。

五、購物公園/ Retail Park
　　是一種位于郊區或新區的、大體量的，具有濃厚的休閑娛樂特征的購物場所，賦予消費過程更多輕松與愉悅的體驗。

　　核心價值：目標消費者為大眾消費群;具有濃厚的休閑娛樂特征的購物場所;提供社交，個人與家庭的休閑娛樂;目的地消費模式。

　　選址:位于郊區、城鄉接合部或新區;城市主干道或高速公路出口處;超過8萬平米;核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈50公里或以上。

　　主力店：3-5個以上主力店;主力店通常為2個戶外娛樂主題，如人造海灘、溜冰場等，以其他主題如購物、餐飲作為輔助主力店;主力店占比60-70%。

　　功能組合：購物40-45%;餐飲10-15%;休閑娛樂40%以上;多與酒店、寫字樓結合形成綜合體。

　　購物與娛樂傾向：休閑娛樂為主，體現自我實現訴求，感性消費行為為主。

　　消費者溝通：開放式的建筑體、內外街區布局為主;單體建筑最多為三層，多為一、二層;有地上停車場，停車場巨大，停車自由度大，通常每個建筑體/商鋪都配有停車位置;1500個停車位以上;與交通樞紐連接。

六、能量中心/ Power Center
　　是提供一些專門品類商品的目的地購物場所，聚焦一個或多個商品種類，商品范圍集中、產品線深，同時價格具有極強的市場競爭力。

　　核心價值：目標消費者為大眾消費群;專門品類商品的目的地購物場所;高質與低價，個人效率;目的性購物模式。

　　選址:位于郊區或新區，交通主干道或高速公路出口處;4-10萬平米;商圈范圍較大，核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈20公里。

　　主力店：3個以上的主力店，較少數量的小租戶;主力店通常為品類專營店、家居商場、大賣場、倉儲賣場、品牌折扣店等;主力店比例可高達75-90%。

　　功能組合：購物80-95%;餐飲10-20%。

　　購物與娛樂傾向：購物為主，體本需求訴求，理性購物為主。

　　消費者溝通：獨立建筑體形成的開放式空間;停車場巨大，自由停車;1000個停車位以上。

七、生活時尚中心/Lifestyle Center
　　為富裕人群供了一個洋溢自由開放氛圍的目的地休閑消費場所。

　　核心價值：目標消費者為高收入消費群，女性為主;濃厚休閑氛圍的消費場所;自由、休閑、開放、獨特、追求新穎;目的性消費模式。

　　選址:通?？拷辉Ｈ巳壕幼^;1.5-5萬平米，但可能更大或更小，規模的適應范圍較寬;核心商圈1.5公里，次級商圈3公里。

　　主力店：主力店比例約為0-50%(可能不設主力店);通常會有書店、小型百貨店、高檔/時尚連鎖專賣店、影院、餐廳等。

　　功能組合：購物30-40%;餐飲30-40%;休閑娛樂30-40%。

　　購物與娛樂傾向：休閑為主，體現自我實現訴求，感性消費為主。

　　消費者溝通：開放的物業建筑體形式;購物中心內具有濃郁的設計氛圍;地上停車場，500個停車位以上，停車自由度大。

八、休閑娛樂中心 /Entertainmentcenter
　　以娛樂餐飲為主力店， 擁有一個或多個娛樂主題。

　　核心價值：目標消費者為大眾消費者和旅游者或細分市場;創造休閑、娛樂的氛圍;目的地消費模式。

　　選址:通常在市區，城市主干道或高速公路出口處;0.5-4萬平米;核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈40公里以上。

　　主力店：通常擁有至少一個娛樂主題。

　　功能組合：購物10%;餐飲30-40%;娛樂50%以上;通常與酒店結合形成綜合體。

　　購物與娛樂傾向：娛樂為主，體現自我實現訴求，感性消費為主。

　　消費者溝通：通常為封閉式建筑，適應性較廣;其主題反映在設計和商品中;巨大停車場， 500個停車位以上。

九、美食中心/Meal Mall
　　以經營餐飲為主，主力店是大型餐飲或餐飲連鎖店

　　核心價值：目標消費者為大眾消費者和旅游者或細分市場;目的地消費模式。

　　選址:選址適應性較廣;市區面積通常在1-4萬平米，郊區通常為4-8萬平米;核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈40公里以上。

　　主力店：大型餐飲或餐飲連鎖店。

　　功能組合：購物10-15%;餐飲60%以上;娛樂20-30%。

　　購物與娛樂傾向：餐飲娛樂為主，滿足基本需求，也可體現自我實現訴求,感性和理性消費兼有。

　　消費者溝通：建筑形式多樣化，內部形成街區形式;交通方便,車位充足。

十、主題購物中心 / Theme ShoppingCenter
　　以某一主題為內核，配置相應的購物、餐飲及休閑娛樂業態，并注重主題情景的營造

　　核心價值：標消費者為中高端消費群或某一細分市場;提供以購物為主的、含有餐飲/休閑娛樂成份的、一站式購足的消費中心;提供社交、文化、家庭或其他附加價值;追求精神層面及物質層面的雙重滿足。

　　選址:位于城市中心區域;3-6萬平米，但可能更大或更小，規模的適應范圍較寬;覆蓋三級商圈，核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈40公里以上。

　　主力店：1-2個主力店，次主力店為主;主力店通常為主題購物、主題餐飲區、娛樂及其他主題室內娛樂;主力店/次主力店占比40-60%。

　　功能組合：購物30-50%;餐飲15-25%;休閑娛樂15-25%;多融入主題性的展示、互動等主題活動。

　　購物與娛樂傾向：購物為主，體現自我實現訴求，感性成份較大。

       消費者溝通：以封閉型的獨立建筑體為主(big-box)，有多個中庭;強調主題情景營造，增強客戶體驗;地下停車場，500個停車位以上。