[中國童裝網] 也就是一個多月的時間，吳山商圈一間500多平方米的商業鋪位的年租金就漲了10萬元。
“之前還是不咸不淡、少人問津，本來我還打算拖幾天再還還價，可是昨天再去找房東的時候，他的這個鋪面居然已經以56萬的價格租掉了，這比當初他和我報的46萬年租金比整整漲了10萬呢，這才剛過了一個多月的時間啊。”原本打算在這邊開一家特色飯店的萬先生說起這事后悔莫及。
此外，家住杭州吳山附近的杜先生發現，最近定安路、延安路上集中新開了不少時尚女裝店以及一些品牌零食超市和名酒店，而這里原本主要聚集一些方便社區居民的小吃店和小超市，在這些裝修一新的店面附近，銀泰西湖店正在加緊趕工。
其實早從去年4月到現在，吳山商圈周圍的商鋪價格一直在悄悄上漲。從銀泰百貨西湖店宣布進入吳山商圈，到蘇寧在延安路與西湖大道交會處的清波商廈開出一萬多平方米的大型家電賣場，以及地鐵湖濱站的位置在稍作修改后開挖，更有維多利亞酒店、馳名德米火鍋等時尚餐飲、酒店移師吳山商圈……種種的利好猶如一支支強心針刺激著商圈不斷地升溫。
銀泰、蘇寧入主吳山商圈
吳山商圈最近的熱度一直很高，而這其中最關鍵的一個因素是因為銀泰百貨將落戶太平洋商業中心。
“銀泰百貨西湖店是一家集購物、休閑、健身、文化、娛樂、餐飲為一體的一站式時尚中心，預計這家占地10萬平方米的西湖店將在明年的4月開張。”銀泰百貨董事長周明海這樣表示。據記者了解，這家航母級的購物中心就是原太平洋商業中心的物業，與涌金廣場相對。在這家面積10萬平方米的購物中心中，銀泰百貨西湖店實際營業面積在7萬多平方米左右，共設7個樓館，將吸引年輕、時尚的消費人群。此外，杭城首個“兒童博物館”還將落戶這里，匯集“泰迪熊”概念館等各式童玩設施，給孩子和大人創造一個全新的“玩購合一”的場地。
而年前的12月22日，蘇寧在延安路與西湖大道交會處的清波商廈開出一個10000平方米左右的大型家電賣場。蘇寧浙江大區總經理卞農表示，杭州延安路商圈以百貨業著稱，家電連鎖行業的氛圍一直比較淡，蘇寧西湖大道新店的開業，將彌補延安商圈家電連鎖行業的弱點，蘇寧新開業的西湖大道店位于上城區延安路南段，可以輻射城南、城西、濱江等區域，豐富了蘇寧電器在杭州市場的覆蓋面，加上周邊擁有不少高端住宅區，蘇寧電器可以借此全面擴大延安商圈的消費人群，帶動吳山商圈的人氣。
吳山商圈曾經的“太平洋之痛”
事實上，就在一年前，吳山商圈還一直飽受最大MALL太平洋商業中心在杭州水土不服的窘境之痛，可以說是吳山商圈的一個陰影。
而3年前的吳山商圈內，受困的商家并非只有“太平洋”一家，包括吳山廣場、耀江廣廈和清波商廈在內的多數商家，都已陷入尷尬境地。據了解，當時吳山商圈還有幾萬平方米的商鋪閑置。商業地產的一位業內人士指出：吳山商圈實際上已經成了杭州商業地產一塊難愈的傷疤。
3年前的吳山商圈，當時新建的“吳山通寶城”尚未開業，但招商也不容樂觀。路邊的商鋪大多數門庭冷落，兩側的巨大落地玻璃窗上，時不時可以看到“招商出租”標志。清波商廈更是一派“凄涼”景象，難以感受到應有的人氣。這一切卻與邊上的家樂福、麥當勞、鉆石年代等門店的人氣形成鮮明對比。
用“掙扎”來形容3年之前的吳山商圈并不為過，其中最鮮活的例子便是耀江廣廈。一度打出“愛情之都”口號的耀江廣廈，引進了大型婚慶廣場和酷比龍量販卡拉OK。然而，原本被大家看好的業態——婚慶廣場，最后從二樓搬到一樓，商廈的電梯、燈光使用費是省下了一些，可惜人氣漸淡卻是不可扭轉的趨勢，這也使得各婚慶門店經營打了折扣，直到關門歇業。
吳山商圈為何難聚人氣
而近期的元華歇業，和之前涌金廣場的關門有著某種相似之處，簽約期短、小業主眾多等因素一直是百貨店經營的障礙。雖然之前元華高層一度否認將歇業調整，并請來上海的公司進行規劃，最后方案依然“胎死腹中”。主要是因為產權過度分散，小業主們無法達成一致。
面對曾經有過的陰影，業內人士這樣分析道，吳山商圈最大的問題，恐怕是需要市場培育期的百貨店遇到希望快速變現的地產商，中間有著諸多不可調和的矛盾。與武林商圈不同，吳山商圈的開發，一道難免的“絆馬索”便是房產開發。而如今吳山商圈的很多后遺癥，其病根在當初開發時便已經種下。
不少業內人士認為，由于開發商都是以傳統的開發住宅的理念在開發商業地產，其手法就是簡單的“造樓——分割——出售”，對于整個商場的定位沒有正確認識，這注定了當時吳山商圈的失敗。
而開發商在開發商業地產時面臨的兩難抉擇就是：合作、轉讓，還是自己經營。顯然，找人合作，或是將整個項目轉讓，可以降低風險，但利潤也將被分攤，并且商場的定位和整體管理，開發商將很難駕馭。如果自己經營，利潤厚了，但風險難支。“我們開發商沒有做過一天百貨經營，將如此一個大盤攬下，一旦經營受阻，將面臨破產的威脅。”一位吳山商圈的開發商這樣表示。
卷土重來，能否一戰成名
在大型商業業態進駐后，可能會帶旺人氣，導致周圍商鋪租金上漲。以杭州沃爾瑪超市東新園店為例，周圍的商鋪租金已有一定幅度上漲。但是對于吳山商圈的現狀，也有不少業內人士認為在討論吳山商圈的出路時，必須首先研究商業地產發展的規律。像東京、倫敦屬于時尚發源地，香港、上海屬于時尚集散地，而杭州只能算終端消費市場。因此，在杭州做商業地產更多的要走中低端。吳山商圈之所以難成氣候，最大的失誤在于將商圈單一地定位于商品型商業。杭州毗鄰上海，上海服務型商業占總體商業的75%-80%，而杭州只有30%-40%，還有很大的發展空間。
攻略地產的董事長祝軍華表示，所謂的商圈分為三個層級，一個是世紀商圈，比如武林廣場，是由長時間的積累形成的，地位輕易撼動不了；二者是城市版圖或規劃傾斜產生的新商圈，比如西城廣場以及紫金港校區沿線的商業圈，很有活力，很有張力；再者就是社區型商業，遍布各個板塊不一而足。一個商圈的成熟主要依靠的是常住的城市人群，而不是流動人群，這就是湖濱商圈長期難以重振當年雄風的根本原因，因為原來龐大的社區人群全部被遷離了西湖沿線，單靠旅游人群是不足以支撐起幾十萬方商業體量的，這是一個原因。
另外一個信息是，由于住宅的宏觀政策已經明朗，投資風險在明顯增加，對于房產等有形資產投資有固定情結的投資者轉向商鋪和寫字樓投資將逐步成為2008年一個現象。從商鋪的散鋪投資者來看，跟著政府主導區域或商業主導力量的投資是比較安全和價值預期明確的，因此最近西湖邊商業的價格上漲也是合理的。說句夸張的話，其實整個吳山商圈的價值是被低估的，但是缺乏一個更為強大和專業的力量進行整合，城市等級上升，旅游人群的層面和基數發生質變，這個商圈還是很有前途的。
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